NZZ vom 10. Januar 2011
„Belehnungsgrenzen für Hypotheken im Trend“
Der fast halbseitige NZZ-Beitrag bezog sich einleitend auf Schweden, das „gegen Ende 2010 eine Belehnungsobergrenze für Neuhypotheken eingeführt [hat]. Die schwedischen Erfahrungen sind interessant für Länder, deren Immobilienmärkte ebenfalls Überhitzungs-Tendenzen aufweisen – also auch für die Schweiz.“ Mit anderen Worten, mit denen der NZZ-Wirtschaftsredaktion: Der schweizerische Immobilien- und Hypothekenmarkt weist, was gerne allerseits kaschiert wird, „Überhitzungstendenzen“ auf. STIMMT DAS?
Die NZZ stützt sich hierbei auf Aussagen der Schweizerischen Nationanbank (SNB) ab, Diese habe „an ihrer letzten geldpolitischen Beurteilung im Dezember … einmal mehr betont, dass die Lage am Hypothekar- und Immobilienmarkt in der Schweiz nach wie vor ihre volle Aufmerksamkeit erfordere. Ein Hypothekenwachstum von rund 5% 2009 und 2010 und regional teilweise stark steigende Preise für Wohneigentum geben Anlass zur Sorge.“
Meine Frage: Was bedeutet ein Hypothekarwachstum von rund 5 Prozent konkret? Die Antwort darauf bleibt die NZZ in diesem Beitrag schuldig. Doch in der NZZ am Sonntag vom 29.8.2010 wurde die gesuchte Basiszahl genannt, denn hier war von „total 725 Mrd. Fr. ausstehender Hypotheken (2009)“ die Rede. Also: 5 % von 725'000'000'000 Franken ergibt 36'250'000'000 Franken Hypothekarwachstum im Jahre 2009. Geht man, da mir keine konkreten Zahlen hierzu vorliegen, von einem Durchschnittspreis von 1'000'000 Franken pro Objekt aus (EFH, MFH, Eigentumswohnungen, Bürogebäude usw.), wären das mehr als 36'000 hypothekarisch finanzierten Objekte im Jahre 2009, und dann etwa dieselbe Zahl noch einmal im 2010. Setzt man die 36 Mrd. Fr. Hypothekarwachstum mit 80 % an, ergibt sich ein BIP-Anteil von über 45 Mrd. Fr. – der vor allem in die bereits satt gefüllten Taschen der hiesigen Architekten und Bauwirtschaft floss. Strotzende Gesundheit trotz Krise.
HELVETISCHE IMMOBILIENBLASE. Der helvetischen Hypothekensumme von 725 Mrd. Fr. per Ende 2009 (NZZ) steht ein helvetischen BIP für 2009 von lediglich 535 Mrd. Fr. gegenüber, die Überschuldung beträgt aus dieser Sicht satte 136 Prozent des BIP. Da die Schweiz zugleich weltweit – und mit riesigem Abstand zum nächsten Land – die höchste Hypothekar-Verschuldung pro Kopf ausweist, belegen diese unbekannten Zahlen die Existenz einer helvetischen Hypothekar- und damit auch Immobilienblase von schier unvorstellbaren Ausmassen. BITTE DREIMAL IN VÖLLIGER RUHE LESEN!
HELVETISCHE KONJUNKTUR. Das BIP der Schweiz für 2008 betrug (von „betrügen“) 544 Mrd. Fr., das für 2009 sank auf 535 Mrd. Fr. ab, die Rezession im Jahre 2009 betrug somit 9 Mrd. Fr. oder –1,6 Prozent. Wäre nicht gleichzeitig das Hypothekarwachstum gewesen, das einem BIP-Anteil von etwa 45 Mrd. Fr. entspricht, wäre die Wirtschaftsleistung um 54 Mrd. Fr. oder fast –10 Prozent geschrumpft. Anders gesagt: Die Konjunktur des Jahres 2009 wurde in der Schweiz ausschliesslich durch die Zunahme der Hypothekar-Verschuldung von 36 Mrd. Fr. finanziert und war dennoch negativ. Mit anderen Worten: Die Schweiz ist zwingend darauf angewiesen, dass sich die eigene Bevölkerung auf Teufel komm raus im Hypothekargeschäft verschuldet, damit eine Konjunkturkrise in „vertretbarer“ Höhe präsentiert werden kann. Der Bundesrat, die SNB, die Banken, die Wirtschafts-Professoren und -Redaktoren der grossen Medien stecken somit alle unter einer Decke und bilden eine „verschworene kriminelle Vereinigung“ zum Nachteil und materiellen Schaden des Volkswohls. Alles, was von dieser Seite zur Sache publiziert wird, ist also ganz geschickt verpackte Zwecklüge – die praktisch die verwerflichen Mittel heiligt.
Der Nutzniesser in Milliarden-Franken-Höhe sind nicht nur Architekten und Bauwirtschaft der Schweiz, sondern so ganz nebenbei auch die Kreditbanken, wenn auch die Hypothekar-Zinsen gegenwärtig einen Tiefststand erreicht haben. Seit dem 2.12.2010 gilt für die ganze Schweiz bei Mietverhältnissen ein verbindlicher hypothekarischer Referenz-Zinssatz von nur noch 2,75 %. Bei einem Bestand von total 725 Mrd. Fr. ausstehender Hypotheken Ende 2009 ergibt das aber immerhin für die Kreditgeber einen gewaltigen Zinsertrag von knapp 20 Mrd. Fr. im Jahr auch in Krisenzeiten. Zum Vergleich: Vom Mietwohnungsmarkt, der als grösster Markt in der Schweiz bezeichnet wird, heisst es: „Der Wert der knapp 2 Millionen vermieteten Wohnungen beträgt Ende 2005 rund 500 Milliarden Franken, die jährlichen Mietzinszahlungen der Mieter/-innen an die Vermieter/-innen im Jahr 2006 rund 26 Milliarden Franken.“ (BASS-Bericht vom 31.10.2006). Die verschiedenen Jahreszahlen lassen zwar keinen direkten Vergleich zu, doch werden zumindest die Grössenordnungen erkannt, um die es hier geht.
DER IMMOBILIENMARKT. Wissen Sie, was das ist: „Der Immobilienmarkt“? Vor vielen Jahren hat mir ein Immobilienbesitzer und -händler hierzu folgendes Modell beschrieben: Nehmen Sie einen Zirkel und zeichnen Sie damit einen Kreis auf ein Papier. Nun ziehen Sie mit einem Bleistift eine dünne Linie von der Mitte an den oberen Rand. Diese dünne Linie, die vielleicht 1 Prozent des Kreisinhaltes ausmacht, ist der „Immobilienmarkt“ eines Tages. Der Rest von 99 Prozent oder mehr sind die Immobilien, die unbewegt im Eigentum verbleiben. Doch wenn auf dem einen Prozent des Immobilienmarktes ein Preissturz von beispielsweise 20 Prozent erfolgt, überträgt sich dieser auf den gesamten Kreis, also auch auf alle Immobilien, die völlig unverändert im Eigentum verbleiben und damit nicht Teil des „Immobilienmarktes“ sind. Das gilt analog auch für den Aktienmarkt, tritt dort aber viel deutlicher hervor: Die Kursentwicklung einer bestimmten Aktie wird beispielsweise von 3 Prozent des gesamten Aktienvolumens bestimmt, die an einem Tag gehandelt werden, doch überträgt sich diese Kursentwicklung dann auf die 97 Prozent der nicht gehandelten Aktien.
DER WERT EINER IMMOBILIE. Grundstücke und Gebäude, die einer schweizerischen Aktiengesellschaft gehören, dürfen, sofern sie „dauernd dem Betriebe dienen …, höchstens zu den Anschaffungs- oder Herstellkosten in die Bilanz eingestellt werden, unter Abzug der den Umständen angemessenen Abschreibungen“ (OR Art. 665,1). Das gilt sinngemäss auch für jedes andere steuerpflichtige Wirtschaftssubjekt. Der Hypothekarkreditgeber kennt diese Sprache nicht, er spricht vom „Marktwert“. Das ist zwar im Moment der Transaktion ein- und dasselbe, kann aber im Zeitablauf auseinanderdriften, und das in zweifache Richtung:
>> Steigt der Markwert gegenüber dem Anschaffungswert, sind die Banken in Friedenszeiten gerne bereit, auf den Differenzbetrag einen anteiligen Kredit zu gewähren, der dann für Autokauf, Ferienreise, Pelzmantel und anderen Konsum Verwendung findet, was die Politiker erfreut, da sich die Konjunktur verbessert: „Steigende Immobilienpreise erlauben … die Ausweitung der Hypothekarvolumen, ohne dass sich dadurch die Belehungsquote verändert.“ (NZZ). Die Gefahr wird nicht erkannt: Den höheren Schulden auf der Passivseite stehen auf der Aktivseite höchstens die Anschaffungskosten gegenüber, überwiegend auch noch vermindert um die Abschreibungen. Da entsteht – für die meisten Haushalte unsichtbar – ein Schuldenüberhang bei ein und demselben Immobilien-Objekt, was sich dann in allgemeinen oder individuellen Krisenzeiten fatal auswirken kann.
>> Der „Zerschlagungswert“ einer Immobilie wird sinngemäss für alle Wirtschafts-Subjekte in OR Art. 725,2-4 begründet: „Wenn begründeter Verdacht einer Überschuldung besteht, so ist aufgrund der Veräusserungswerte eine Zwischenbilanz zu errichten. // Sobald die Forderungen der Gesellschaftsgläubiger nicht mehr durch die Aktiven gedeckt sind, hat die Verwaltung den Richter zu benachrichtigen. // Der Richter hat die Konkurseröffnung auszusprechen.“ Im Klartext und allgemein: Wenn ein Hypothekarschuldner seinen laufenden Zinsverpflichtungen nicht mehr oder mit grossen Verzögerungen nachkommt, besteht für die Kreditbank „begründeter Verdacht einer Überschuldung“, das heisst der Schuldner hat sich mit der Immobilie „übernommen“. Nun sendet die Kreditbank einen ihren „unabhängigen“ Experten vorbei, der den „Veräusserungswert“ der Immobilie einschätzt, wobei er alle erkennbaren Mängel und Markt-Risiken voll zum Ansatz bringt, so dass das Objekt im Normalfall und quasi „über Nacht“ tief unter den Wert der Hypothekarschulden fällt. Nun wird der Hypothekarschuldner seitens der Kreditbank aufgefordert, die entstandene Differenz an die Bank zu erstatten, damit wieder das übliche Verhältnis hergestellt wird, nämlich 80 % vom „Marktwert“, der nun aber plötzlich ein „Veräusserungswert“ ist und damit ein arbiträrer „Zerschlagungswert“. Da es dem Schuldner bereits bei den Zinszahlungen hapert und ihn keine andere Bank kreditieren wird, wird er illiquid, also „zahlungsunfähig“. Und schon besitzt die Kreditbank ein Objekt mehr im Eigenbesitz, das sie spottbillig „erwarb“ und auf tiefem Niveau, doch mit angemessenem Gewinn, verscherbeln kann. Der bisherige „Eigentümer“ aber muss sein „Eigenheim“ verlassen – wenn es nicht anders geht, dann halt mit Polizeigewalt, die ja immer für die Durchsetzung des Rechts zur Verfügung steht.
Obwohl all das den Kreditexperten aller Ebenen und Bereiche seit jeher völlig klar ist, waschen sie ihre Hände in Unschuld, allen voran die SNB:
>> Diese erwähnt gemäss NZZ-Artikel „in ihrem Bericht zur Finanzstabilität 2010 … eine für eine umfassende Analyse ungenügende Datenlage.“
>> Weiter heisst es seitens der SNB: „Gesicherte neue Daten zu den in der Schweiz angewandten Belehnungsquoten bei Neuhypotheken existieren allerdings derzeit nicht.“
Das ist eine vorbeugende Lüge, denn wenn nun plötzlich und unerwartet die helvetische Immobilienblase wie weiland 1989/90 platzt, werden sich die SNB und die Finma und die BIZ und die Kreditbanken und die Wirtschaftsprofessoren und die Wirtschaftsredaktionen und der Bundesrat hinter diese Position des systemischen Unwissens zurückziehen.
EIN PRAXISBEISPIEL. Wie man aus vorgegebenen „Herstellungskosten“ über Nacht ganz wesentlich höhere „Anschaffungskosten“ herbeizaubern kann, habe ich selbst erfahren dürfen. Ich wohne und arbeite seit 34 Jahren in einer modernen Überbauung an der Rüschli-Strasse 10 in CH-2502 Biel. Der Gebäudekomplex umfasst die Hausnummern 6 bis 10 mit einer gemeinsamen riesigen Tiefgarage und wurde vor über 40 Jahren zu Herstellungskosten von etwa 3 Mio. Fr. erbaut. Der exakte Wert ist mir bekannt. Dann wurde, vor etwa einem Jahrzehnt, diese Überbauung von der Fassade her vollständig renoviert – was massive Mietaufschläge seitens der Eigentümerin, der „National-Versicherung“ in Basel, wegen „Wertvermehrung“ zur Folge hatte, der ich als einziger entging, weil ich am Obergericht in Bern gegen diese prozessuale Übermacht obsiegte. In einer heftigen Diskussion im Mai des betreffenden Jahres mit dem Architekten Kobryn, der für die Fassadenrenovation verantwortlich war, wies ich diesen auf die Bewertungsvorschriften von OR Art. 665,1 hin. Die waren ihm offensichtlich unbekannt, doch meine Offenbarung hatte Folgen: Die Immobilie Rüschlistrasse 6 bis 10 wurde unmittelbar danach und rückwirkend auf den 1.1. desselben Jahres an die Pensionskasse der Nationalversicherung verkauft für 10 Millionen Franken, die von nun an als „Anschaffungswert“ gemäss OR anzusehen waren. Ob die Versicherten der Pensionskasse dadurch einen Schaden erlitten haben, möchte ich hier nicht weiter untersuchen, wohl aber als Faktum annehmen. Denn die Versicherung hat mit einem Schlag einen Gewinn von 6 Millionen Franken Cash auf eine Immobilie verbucht, deren Herstellungskosten sich durch die Mieteinnahmen von 30 Jahren längstens bezahlt gemacht haben (ROI). Für die Pensionskasse aber fängt das Ganze mit Anschaffungskosten von 10 Millionen Franken wieder ganz von vorne an, wobei sich die (auferzwungene) Investition erst nach Jahrzehnten, wenn überhaupt, amortisiert, da sich ja auch die Bausubstanz in den 30 Jahren verschlechtert hat und deshalb mit massiven Sanierungskosten zu rechnen ist.
BELEHNUNGSGRENZE FÜR HYPOTHEKEN. In Schweden, so ist dem NZZ-Artikel zu entnehmen, „hat nun die Finanzmarktaufsicht – also nicht die Zentralbank – per 1. Oktober 2010 für Neuhypotheken eine Belehnungsgrenze von 85% des Marktwerts verfügt.“ Im Klartext: Zuvor lag die Belehnungsgrenze weit darüber, vermutlich fehlt sie sogar gänzlich. Für die Schweiz hat das nicht gerade Vorbildfunktion: „In der Regel gewähren Banken in der Schweiz eine erste Hypothek im Umfang von 65% des Marktwertes der Immobilie und eine zweite amortisierbare Hypothek im Umfang von weiteren 15%. Der Kreditnehmer steuert 20% eigene Mittel bei.“ Das letztere aber stimmt nur bedingt. Die klassische 100-Prozent-Hypotheken-Finanzierung in der Schweiz funktionierte bisher, wie der Fachmann weiss, so, dass mit dem 80-Prozent-Kredit der Bank das Haus komplett erstellt und ausgebaut wird, aber Keller und Dachstock sind davon ausgenommen. Diese gelten dann als „Eigenleistung“ und sind vom Schuldner nach und nach aus eigenen Mitteln fertig zu stellen. Mit anderen Worten: Ein Eigenheim konnte mit praktisch Null Franken eigenem Geld finanziert werden.
Vielleicht ist das letztere heute aber bereits antiquiert. Wie der NZZ-Bericht nachweist, geht „die Schwedische Zentralbank … davon aus, dass die Belehnungsgrenze einer Hypothekarzinserhöhung von rund 1,5 Prozentpunkten entspricht, dies deshalb, weil die Kreditnehmer zusätzlich auf teure, ungesicherte Kredite zurückgreifen müssen, um den Erwerb von Wohneigentum zu finanzieren.“ Im Klartext: Nach dem offenbar vorbildlichen „schwedischen Modell“ werden – nun auch in der Schweiz – auch Keller und Dachgeschoss voll ausgebaut, doch muss der Schuldner die Finanzlücke von 15 oder mehr Prozent durch Kredite schliessen, die er bei anderen Banken für „freie Konsumzwecke“ erhält, die aber, als Konsumkredit, ganz erheblich teurer kommen und so das Bankensystem weitaus mehr profitieren lassen als beim „klassischen helvetischen Modell“, wo oben und unten im Eigenheim anfangs alles unvollendet blieb. Das Risiko trägt der Eigenheim-Besitzer.
MUSTERVORHERSAGE. Was ist in der Schweiz im Immobiliensektor zu erwarten?
>> In meiner Schrift „Immobilien. Letzte Rettung oder Katastrophe?“ vom 7.9.1989 hatte ich das unmittelbar bevorstehende Platzen der helvetischen Immobilienblase vorhergesagt, allein nur durch eine konsequente Auswertung des „Statistischen Jahrbuches der Schweiz“. Danach waren die Konjunkturen der letzten 10 Jahre nur durch die Zunahme der Hypothekar-Verschuldung finanziert worden, während diese nun aber in ihrer Zunahme rapide abnahm. Titelseite einer seinerzeitigen BILANZ-Ausgabe, nachdem das Unfassbare passiert und die von allen Seiten zuvor totgeschwiegene „Blase“ geplatzt war: „Immobiliencrash: 500 Milliarden Franken“. Damals, so darf ich heute mit gutem Recht annehmen, wurde diese gewaltige helvetische Immobilienkrise dadurch aufgefangen, dass die Eigenheimbesitzer über genügend Rücklagen verfügten, um den Kreditbanken den verlangten Ausgleich zu bezahlen. Auch hier waren die Banken der grosse Gewinner.
>> Wie sieht es heute aus? Hierzu zunächst eine Aussage von Markus Graf (* 1949), Leiter Real Estate Asset Management Switzerland der Credit Suisse, vorgetragen am 10.9. 2008 am „9. Schweizer Ökonomietag“ in Zürich: „Das Immobilienvermögen an Wohn-, Büro-, Verkaufs- und Gewerbeflächen in der Schweiz hat einen geschätzten Gesamtwert von 1'890 Milliarden Franken – was rund dem Vierfachen des Schweizerischen Bruttoinland-Produktes oder dem Doppelten der Marktkapitalisierung aller in der Schweiz kotierten Aktien entspricht.“ Mein Kommentar: Dieser gewaltige helvetischen Immobilienwert von 1'890 Milliarden Franken = 1,89 Billionen Franken (!) beruht zu durchaus 80 % und mehr auf Schulden der so genannten „Eigentümer“ bei den „helvetischen“ Kreditinstituten. Wenn die Kreditblase auf dem Immobiliensektor nun ein zweites Mal nach über 20 Jahren platzt, sind die privaten Kreditnehmer nicht mehr so reich im Hintergrund, dass sie das ein weiteres Mal generell auffangen können. Die SNB wird dann hierzulande in die Fussstapfen der US-Fed treten, so dass die helvetischen Banken wohl weitgehend ungeschoren davonkommen – ein prominentes Opfer vielleicht ausgenommen. Die Immobilien-Schuldner im Besonderen und der Steuerzahler im Allgemeinen werden dagegen schlechthin „zu Kasse gebeten“.
>> Doch wenn meine „Ahnungen“ zutreffen sollten, geht es hier erstmals um etwas völlig Anderes, etwas Neues, das die westliche Welt grundlegend verändern wird.
MEIN RATSCHLAG: Dieser stammt nicht von mir, sondern war vor vielen Jahren im SPIEGEL nachzulesen und hat mich sehr überzeugt: „Der Laie kauft, der Fachmann mietet!“ In Friedenszeiten ist dieser Rat den meisten wohl völlig unverständlich. Wer aber Geld flüssig hat und Hypothekarschulden, sollte diese so weit wie möglich abbezahlen und dann den Hypothekarbrief entsprechend notariell abändern lassen oder, bei völliger Abbezahlung, den Eintrag im Grundbuch löschen lassen und den Hypothekarbrief von der Bank zurückverlangen. Das bietet die höchstmögliche Sicherheit.